Denuncia de defectos constructivos en Viviendas de Protección Oficial

RESUMEN

Presentación, objeto, funciones...

Constatación por parte de la Administración de la existencia de vicios o defectos constructivos en viviendas de protección oficial dentro de los cinco años siguientes a la calificación definitiva.

INFORMACIÓN IMPORTANTE

• RECLAMACIÓN DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS EN VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL ANTE LA JURISDICCIÓN CIVIL.
  

  El Código Civil y la Ley de Ordenación de la Edificación recogen las vías y los plazos de reclamación civil que pueden ser utilizadas por aquellas personas propietarias de una vivienda que consideren que existe algún tipo de defecto constructivo.

  En primer lugar, podrá reclamarse en el plazo de diez años desde que concluyó la construcción del edificio al contratista que arruinase por vicios de la construcción un edificio, quien responderá de los daños y perjuicios. Tendrá la misma responsabilidad, y por el mismo tiempo, el arquitecto que hubiera dirigido la edificación, si la ruina se debiera a algún vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuera la falta del contratista a las condiciones del contrato, el plazo de reclamación será de quince años.

  Asimismo, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la vivienda, si la hacen impropia para el uso o si disminuyen de tal modo este uso que, de hacerlos conocido la persona compradora, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Este precepto es aplicable a las compraventas de viviendas, sean nuevas o usadas, libres o de protección oficial.

  En todo caso, la persona propietaria será responsable de los daños que resulten de la ruina, si esta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.

  Por otra parte, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre , de Ordenación de la Edificación, regula la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, los plazos de prescripción de las acciones y las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción. Sus previsiones son aplicables durante un tiempo y sólo a las viviendas de nueva construcción, tanto libres como de protección oficial.

  Las reclamaciones basadas en estas normas deben dirigirse, según los casos, al vendedor o a las personas físicas o jurídicas que hayan intervenido en el proceso de la edificación. En caso de que no sean atendidas, es preciso acudir a la vía judicial dentro de los plazos previstos para ello. Si se dejan pasar estos plazos sin emprender acciones judiciales, la reparación o la indemnización de los daños es imposible.

  En primer lugar, los plazos de garantía para subsanar los distintos defectos constructivos en viviendas nuevas son los siguientes:

  • Un año de garantía para los defectos de terminación y acabado. Por ejemplo, suelos o azulejos mal colocados.
  • Tres añospara los defectos en los elementos constructivos y de las instalaciones, vicios que afecten a la habitabilidad, como puede ser la aparición de humedades.
  • Diez años para los vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Un ejemplo serían las grietas provocadas por una mala cimentación.

  Cabe señalar que el periodo de garantía no comienza cuando se firma el contrato de compraventa, sino que se inicia cuando el constructor entrega oficialmente la obra al promotor con la firma del correspondiente acta. También hay que tener en cuenta que, a diferencia de las garantías, las reclamaciones tienen un plazo único independientemente del tipo de defecto constructivo. En todos los casos, el propietario de la vivienda dispone de dos años desde que aparece el defecto para reclamar su reparación al promotor o a los demás intervinientes en la obra.
  

• DENUNCIA ADMINISTRATIVA DE DEFECTOS CONSTRUCTIVOS EN VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL ANTE EL DEPARTAMENTO DE EMPLEO Y POLÍTICAS SOCIALES. .
  

  El Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento de viviendas de protección oficial, permite que las personas propietarias o arrendatarias de viviendas de protección oficial pongan en conocimiento de la Administración los vicios o defectos de la construcción que se manifiesten en el transcurso de cinco años desde la calificación definitiva.

  La labor de la Administración en estos casos consiste en comprobar la existencia de tales vicios o defectos y, en su caso, emitir un informe al respecto. De esta labor no se derivan sanciones, salvo que se demuestre fehacientemente que los vicios o defectos se deben a la negligencia de promotores, constructores o facultativos durante la ejecución de las obras. Tampoco se deriva la reparación de los defectos constructivos por parte de los promotores.

  Es muy importante señalar que la presentación de una denuncia de este tipo nunca interrumpe ni suspende los plazos para el ejercicio de acciones judiciales.

Normativa aplicable

DECRETO 2114/ 1968. de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio, y 3964/ 1964, de 3 de Diciembre.Normativa reguladora

Entidades o personas a quién va dirigido

Personas propietarias o arrendatarias de una vivienda de protección oficial en la que se manifiesten vicios o defectos de construcción en el plazo de cinco años desde la calificación definitiva.

PROCEDIMIENTOS

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Descripción de los trámites

En primer lugar se comprueba que en la denuncia constan los datos obligatorios. A continuación se comprueba que se ha presentado dentro de plazo. En caso afirmativo, se admite a trámite y se notifica a la empresa promotora de la vivienda, dándole un plazo para presentar las alegaciones y documentos que desee.

Si la empresa promotora responde que ya ha subsanado los vicios o defectos constructivos, se comunica este hecho a la/s persona/s denunciante/s.

Si la empresa promotora no responde, niega la existencia de dichos vicios o defectos, alega que los desperfectos denunciados no le son imputables o no derivan de la existencia de vicios o defectos de la construcción, se niega a llevar a cabo las obras necesarias para repararlos, o ha realizado solo de forma parcial las obras necesarias para repararlos, Servicios Técnicos de la Delegación Territorial de Vivienda llevan a cabo un examen visual del inmueble y emiten un informe sobre su estado.

Finalmente, se remite una copia de las actuaciones, incluido el informe, a la/s persona/s denunciante/s, por si pudiera ser de su interés de cara a emprender acciones judiciales.

Descripción de los trámites

En primer lugar se comprueba que en la denuncia constan los datos obligatorios. A continuación se comprueba que se ha presentado dentro de plazo. En caso afirmativo, se admite a trámite y se notifica a la empresa promotora de la vivienda, dándole un plazo para presentar las alegaciones y documentos que desee.

Si la empresa promotora responde que ya ha subsanado los vicios o defectos constructivos, se comunica este hecho a la/s persona/s denunciante/s.

Si la empresa promotora no responde, niega la existencia de dichos vicios o defectos, alega que los desperfectos denunciados no le son imputables o no derivan de la existencia de vicios o defectos de la construcción, se niega a llevar a cabo las obras necesarias para repararlos, o ha realizado solo de forma parcial las obras necesarias para repararlos, Servicios Técnicos de la Delegación Territorial de Vivienda llevan a cabo un examen visual del inmueble y emiten un informe sobre su estado.

Finalmente, se remite una copia de las actuaciones, incluido el informe, a la/s persona/s denunciante/s, por si pudiera ser de su interés de cara a emprender acciones judiciales.

Denuncia de defectos constructivos en Viviendas de Protección Oficial.

Código

06027