CALIFICACIÓN URBANÍSTICA EN SUELO NO URBANIZABLE

Copia de la solicitud de licencia urbanística, ejemplar del proyecto técnico y la restante documentación  exigible (art. 27.2 LSOTEX). Al efecto, se adjunta documentación que consta en el manual de procedimiento de calificación urbanística de septiembre de 2009.

1. Solicitud de la licencia urbanística del promotor ante el Ayuntamiento, en la que venga especificado el nombre, apellidos o en su caso denominación social y domicilio del solicitante. 

Debe tratarse de un impreso oficial del Ayuntamiento, aunque puede admitirse un documento firmado por el promotor y con registro de entrada en dicho Ayuntamiento.

2. Acreditación de la representación con que actúa el promotor por cualquier medio válido en derecho que deje constancia fidedigna o mediante declaración en comparecencia personal del interesado. 

Se podría admitir un documento privado entre el promotor y el representante, copia de la documentación de la sociedad en la que se acredite esa representación o poder notarial.

3. Proyecto técnico, que deberá contener como mínimo: 

4. Memoria, en la que deberá justificarse expresamente su adecuación al ambiente en que se ubiquen. 

5. Plano de situación de la parcela a escala mínima 1:10.000, respecto a alguno de los planos del Planeamiento vigente. 

Este documento es muy importante. Se trata del instrumento que utilizamos para situar la parcela vinculada dentro del término municipal, y conocer el tipo de suelo donde se ubica, si tiene algún tipo de protección y las condiciones que se deben aplicar. 

Por tanto debe tener la suficiente amplitud de formato, elementos de referencia (núcleo urbano, carreteras, caminos, ...) y precisión (quedar representada la morfología de la parcela, su orientación, huyendo del “punto gordo”). 

La escala es orientativa, siempre que se cumplan los parámetros anteriores.

6. Plano de emplazamiento de la edificación dentro de la parcela, acotando las distancias a linderos, y señalando la superficie de la unidad rústica apta para la edificación, vinculada a las instalaciones; que no podrá ser inferior ni a la parcela mínima establecida por el Planeamiento Urbanístico Municipal ni 1,5 Has (art. 26.1.1.b., de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura). 

Deben en este documento gráfico, acotarse las distancias tanto de las edificaciones existentes como de las proyectadas a los límites de la URAE vinculada. Las líneas de cotas deben ser perpendiculares al lindero y no a la edificación, haciendo referencia siempre a la distancia mínima entre ambas. No se admitirá este documento sin acotar aunque contenga escala gráfica o numérica.

7.         Superficie ocupada  por la edificación y descripción de las características fundamentales de la misma:

7.1.            Superficie ocupada en planta.

7.2.            Superficie total construida.

7.3.            Número de plantas.

Indicando si existen sótanos, semisótanos y aprovechamientos bajo cubiertas.

7.4.            Altura en metros.

Se debe indicar la altura de la edificación proyectada desde la rasante del terreno hasta el alero. También se indicará la altura hasta la cumbrera así como la definida en el planeamiento de aplicación si ésta fuera diferente a las dos anteriores.

7.5.            Tipo de cubierta.

Indicando la morfología y el material de cubrición.

7.6.            Paramentos exteriores.

Se describirán el material de cerramiento y los acabados exteriores.

7.7.            Sistema de abastecimiento (determinando procedencia del agua) y saneamiento (señalando destino y tratamiento de los vertidos).

Haciendo referencia a cuantos servicios demanden y a su adecuada conexión con las correspondientes redes generales o describiendo sistemas autónomos (pozos de sondeos, fosas sépticas, ...).

8. Planos de planta, alzado y secciones, acotados, de las edificaciones proyectadas. 

Suficientes para describir morfológicamente la edificación, el diseño y las dimensiones principales del proyecto. Las secciones deberían ser suficientes para obtener los datos de altura y número de plantas.

9. Distancia de la edificación a: 

9.1.             Linderos.

9.2.      Núcleo Urbano.

9.3.             Edificaciones más cercanas, enumerando todas las que se encuentran inscritas en un círculo de radio 300 m, especificando la distancia, tipología y uso de las mismas.

9.4.             Carreteras o camino, designando su código o lugares que comunican.

9.5.             Cauce.

10. En el caso de que existan otras edificaciones en la finca, indicar, para cada una de ellas: 

10.1.          Tipología y uso.

10.2.          Superficie ocupada por las edificaciones actuales. 

10.3.          Superficie construida total existente.

10.4.          Número de plantas.

10.5.          Licencia de obras autorizadas. Si no la tiene, solicitud de legalización de las mismas.

11.     Justificar que para el emplazamiento de los mismos no existe otro suelo idóneo y con calificación urbanística apta para el uso de que se trate.

Principalmente debe justificarse este extremo en instalaciones industriales no vinculadas al uso agropecuario o no vinculados a explotaciones localizadas (canteras, graveras,...), ya que en las actividades turísticas, agroganaderas y residenciales quedaría justificado por el propio uso.

Se pretende que las instalaciones industriales se dirijan a los polígonos, por tanto debe justificar el promotor en estos casos, la no existencia de polígono industrial en el municipio, la no disponibilidad de parcelas en éste, la necesidad de ocupar grandes superficies de implantación, que se trate de actividades clasificadas, etc.

12.     Justificación de que no existe la posibilidad de formación de núcleo de población (según el art. 18.3.a. de la Ley 15/2001 de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura).

En el caso de viviendas unifamiliares debe acreditarse que el acto edificatorio no daría lugar a la existencia de más de dos edificaciones con destino residencial en unidades rústicas colindantes o la consecuente demanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivas innecesarias para la actividad de explotación rústica o de carácter específicamente urbano.

En el caso de otros usos, debe justificarse la no demanda potencial de los servicios e infraestructuras colectivas y, en su caso, las condiciones al respecto impuestas por el planeamiento en vigor.

13.     Proponer la cesión gratuita de los terrenos que correspondan al Municipio en concepto de participación en el aprovechamiento urbanístico otorgado por la calificación o, en otro caso y cuando así lo haya aceptado dicho Municipio, el importe del canon sustitutivo a satisfacer al mismo (según el art. 27.1.4º de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura).

Debe tratarse de un documento suscrito por el promotor independiente del proyecto o integrado en él, donde se proponga el pago del canon urbanístico, que no puede ser inferior al 2% de la inversión total a realizar. 

Este canon podrá ser satisfecho mediante cesión de suelo por valor equivalente (art. 18.2. de la LSOTEX), no pudiendo ser inferior a una superficie igual al 15% de la URAE vinculada a la obra, construcción o instalación (art. 27.1.4. de la LSOTEX).

Hay que tener en cuenta que la superficie que se cede al Ayuntamiento debe ser segregable según lo establecido en el artículo 40 de la LSOTEX.

14.     Aceptación, por parte del Ayuntamiento, de la cesión gratuita de los terrenos que correspondan al municipio en concepto de participación en el aprovechamiento urbanístico otorgado por la calificación, o en su caso, el importe del canon sustitutivo de dicha cesión.

Documento emitido por el órgano municipal competente, donde se acepte la propuesta del promotor al respecto, siempre que ésta cumpla los parámetros señalados con anterioridad.

Cuando no exista acuerdo entre el promotor y el Ayuntamiento, la OGU no debe volver a pedir esta documentación y remitirá el expediente a la Dirección General de Urbanismo

15.     Superficie de la finca acreditada por fotocopia de la Escritura de Propiedad, Certificado de Catastro o Certificado del Ayuntamiento; así como, acreditación de derecho bastante para realizar la construcción, edificación o uso del suelo pretendido.

No pudiéndose admitir para acreditar la superficie consultas virtuales de catastro u otros documentos no fehacientes. 

El promotor debe acreditar derecho bastante sobre la URAE vinculada al proyecto, cuando no es propietario de la parcela (en cuyo caso se entiende implícito), mediante un contrato privado o público de cesión, arrendamiento, opción de compra, etc...

16.     Estudio de impacto ambiental que sea preceptivo, que deberá incluir:

a). Propuesta de la parte proporcional de los terrenos que deba ser objeto de reforestación para preservar los valores naturales de éstos y de su entorno (según el art. 27.1.2º de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura).

b). Proponer el plan de restauración o de obras y trabajos para la corrección de los efectos derivados de las actividades o usos desarrollados y reposición de los terrenos a determinado estado, que deberá ser ejecutado al término de dichas actividades o usos y, en todo caso, una vez caducada la licencia municipal y la calificación que le sirva de soporte.

Aunque este documento sea remitido por el Ayuntamiento a la Dirección General de Medio Ambiente, debe enviarse a la Dirección General de Urbanismo y Ordenación del Territorio, según lo establecido en el artículo 27.2. Se trata de que cuando se inicie el periodo de exposición pública de 20 días, cualquier interesado que lo desee pueda acceder al expediente completo en las mismas dependencias.

Según acuerdo entre la Dirección de Evaluación y Calidad Ambiental y la Dirección de Urbanismo y Ordenación del Territorio, tanto el impacto ambiental como el plan de restauración y la propuesta de reforestación serán evaluados conjuntamente por la primera, siendo aquella quien debe dar validez a los documentos referidos.

17.     Informes sectoriales exigibles por razón de su ubicación o actividad:

Estos informes son necesarios para la obtención de la calificación urbanísticas, pero la OGU no esperará a completarlos para remitir el expediente, ya que algunos de ellos tardan varios meses. Por tanto se debe tender a solapar plazos, y aprovechar este tiempo para abrir el expediente en la Dirección General, remitir la orden de publicación al DOE, supervisar la documentación técnica, etc.

17.1.        Dirección General del Medio Natural: Cuando el uso sea residencial, debe contenerse este informe para conocer si el proyecto se sitúa en algún Espacio Natural Protegido, o en  zonas de Red Natura 2000 (zona ZEPA, LIC), ya que a partir de la Sentencia nº 61, de 26 de abril de 2005, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura declaró la nulidad del último párrafo del Anexo II del Decreto 45/1991, y por tanto no es necesario para estas edificaciones solicitar informe de Impacto Ambiental.

17.2.        Dirección General de Evaluación y Calidad Ambiental:  En el resto de usos, sobre el estudio de impacto ambiental, y que deberá hacer referencia a la reforestación y al plan de restauración propuestos por el promotor. 

17.3.        Patrimonio: En todos los casos. 

17.4.        Vías Pecuarias: En todos los casos.

17.5.        Carreteras: Si existen carreteras cercanas, y el proyecto se ubica dentro de la zona de afección, deberá aportarse informe favorable del titular de dicha carretera.

17.6.        Confederación Hidrográfica: Cuando exista una cuenca, río o embalse cercano, y la edificación quede dentro de la zona de policía del mismo.

17.7.        Turismo:  Siempre que se trate de una actividad turística u hotelera (hoteles, casas rurales, etc.). 

17.8.        Estructuras Agrarias [Regadíos]: Cuando se trate de parcelas de regadíos o se ubiquen en municipios contenidos en el informe adjunto.

17.9.        Industrias: Cuando se trate de industrias de régimen especial (Fotovoltaicas, Termosolares, Biomasa, ...).