Régimen fiscal especial de arrendamiento de viviendas
Requisitos para aplicar el régimen
Para aplicar este régimen, se deben de cumplir los siguientes requisitos:
El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 8. Con anterioridad al 1 enero del 2013 se establecía que el número mínimo de viviendas arrendadas eran 10. Además, exigía que las viviendas arrendadas tuvieran menos de 135 metros cuadrados. Este requisito ha desaparecido del ordenamiento y a día de hoy no existe límite ninguno respecto a los metros que deben tener las viviendas arrendadas.
Respecto la opinión de la doctrina administrativa sobre el cumplimiento de este requisito, podemos citar la CV 0379-08, en la cual se establece que el arrendamiento que efectúe la entidad debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, lo cual no sucede en el caso de que las viviendas sean cedidas en arrendamiento a una sociedad que las destine, a su vez, a su cesión a personas físicas.
También es de destacar que para aplicar este régimen las viviendas deben ser promovidas, construidas o adquiridas por la sociedad, no valen las que se dispone de ellas por usufructo, arrendamiento o cualquier otro derecho de explotación temporal. Así, por ejemplo, de conformidad con la CV 2981-11 se les aplica el régimen a las viviendas arrendadas con opción de compra cuyo contrato de arrendamiento se considere a efectos contables como financiero.También podemos destacar la CV 0387-14, que establece que son computables las viviendas que forman parte de la sociedad fruto de una aportación no dineraria a la sociedad.
Finalmente, podemos tener un único bien inmueble y fruto de obras de urbanización obtener 8 bienes inmuebles más. Estos 8 nuevos inmuebles, cada uno de ellos con su cocina, dormitorios y baño, serán válidos de cara a aplicar el régimen (CV 1215-17). También pueden aplicar este régimen una finca sin división horizontal, integrada por varias viviendas (CV 315-16) o de acuerdo con la CV 315-16 a un bien inmueble con una única inscripción registral compuesta de 107 viviendas arrendadas.
Las viviendas han de permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos tres años. El incumplimiento de este requisito implicará para cada vivienda, la pérdida de la bonificación que hubiera correspondido. Esto es una novedad que contempla nuestro ordenamiento jurídico desde el 1 enero del 2013. Antes el cómputo del tiempo de permanencia era de 7 años.
La contabilidad de los ingresos y gastos de cada bien inmueble debe de realizarse de forma separada.
En el caso de sociedades que desarrollen actividades complementarias a la actividad económica principal de arrendamiento de viviendas, los ingresos obtenidos por esta actividad debe ser de al menos el 55% de las rentas del período impositivo. Estarían excluidas las derivadas de la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento o que, alternativamente, al menos el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas económicas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación.
Así en el caso de que al menos el 55% del activo de la entidad esté constituido por viviendas, arrendadas o no, con la particularidad de que las rentas derivadas del arrendamiento no alcanzan el 55% de las rentas totales del período impositivo, siempre que se cumplan con los otros requisitos (al menos ocho viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante ese período impositivo y las mismas permanezcan en esta situación al menos tres años) se puede aplicar igualmente la bonificación.
Beneficios fiscales
Tendrá una bonificación del 85% la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Dicha bonificación será del 90% cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por personas con discapacidad.
No es incompatible con el régimen especial de empresas de reducida dimensión y el régimen de consolidación fiscal.
Conclusión
Si disponen de varias viviendas arrendadas, es el momento idóneo para plantearse acogerse a este beneficio fiscal que existe en nuestro ordenamiento y que se ha potenciado desde el ejercicio 2013. Desde entonces ha desaparecido el requisito del número de metros que deben tener las viviendas y se ha reducido el número de años de tenencia del bien de 7 a 3, así como el número de viviendas que deben tenerse en propiedad (de 10 a 8).
