Guía para reclamar las entregas a cuenta por viviendas
Con la crisis económica que afecto principalmente al mercado inmobiliario, muchas de las viviendas compradas entre los años 2005 y 2012 no llegaron a ser entregadas a los compradores. Esto ocurrió fundamentalmente por problemas económicos de las promotoras, entrando muchas de ellas en concurso de acreedores.
Así, muchos compradores en virtud de los contratos de compraventa de vivienda pagaron importantes cantidades a cuenta por la compraventa de unas viviendas que finalmente no fueron entregadas, quedándose así sin viviendas y sin dinero.
La mayoría de ellos ejercitaron acciones judiciales frente al promotor, civiles o penales. Sin embargo, dada la insolvencia de las promotoras, no han podido recuperar el dinero entregado y ello pese a que muchos ganaron las demandas o las querellas frente al promotor. Lamentablemente, el resultado efectivo fue correr con unos gastos que no hicieron más que agravar sus perjuicios.
Septiembre de 2015: Cambio en la legislación
Hasta el año 2015, funcionaba la Ley 57/1968, de 27 de Julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda. Los tribunales no estimaban las demandas contra los bancos o las compañías aseguradoras si no existía un aval individual y había un ingreso en la cuenta especial que la promotora tenía en la entidad bancaria.
A partir del año 2015 y tras la paradigmática Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre ya no es necesario un aval individual, sino que basta con que la entidad bancaria haya emitido una línea de avales genérica para la promoción.
Incluso bastaría con que las cantidades a cuenta se hubieran ingresado en la entidad bancaria, aunque no existiera aval individual ni ingreso en una cuenta especial tras la sentencia posterior del Tribunal Supremo 733/2015 de 21 de Diciembre sobre percibo de cantidades en dicha Ley 57/1968, de 27 de Julio.
Dada la poca publicidad que se le ha dado al cambio de jurisprudencia, al contrario de lo que ha ocurrido con las preferentes, subordinadas o cláusulas suelo en las hipotecas, la inmensa mayoría de los compradores de viviendas que están en esta situación no han demandado a los bancos.
Precisamente por el desconocimiento del público y la escasez de demandas, tampoco existe un gran número de abogados especialistas en esta materia.
La responsabilidad de la entidad jurídica
Desde el punto de vista jurídico, la responsabilidad de la entidad bancaria demandada puede ser por los siguientes puntos.
Responsabilidad como depositaria
Este punto se refiere a no haber cumplido la obligación “in vigilando” impuesta por el artículo 1.3 “in fine” de la meritada Ley 57/68. Al no haberse asegurado de que los anticipos depositados por los actores estaban debidamente garantizados, de modo que quedase asegurada su devolución en los casos previstos por la norma. ("Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior").
Para garantizar el éxito del ejercicio de la acción lo más seguro es que las cantidades entregadas a cuenta al promotor se hayan depositado en la entidad bancaria demandada. Ya fuera mediante transferencia directa a la cuenta del promotor, mediante descuentos de letras de cambio o mediante cheque bancario que el promotor ingresara en su cuenta.
Ocurre, sin embargo, que no suele ser fácil conseguir la documentación necesaria para interponer la demanda. Esta documentación consiste, como mínimo, en el contrato de compraventa de la vivienda y los documentos acreditativos del pago y de los ingresos en la entidad bancaria demandada.
Se debe tener en cuenta que para demandar a la entidad bancaria depositaria lo esencial no es ya el documento acreditativo del pago, que podría consistir, por ejemplo, en un recibo firmado por el promotor, sino los documentos acreditativos del depósito, esto es: las transferencias, los cheques o los descuentos de las letras.
Si se trata de transferencias no existe problema alguno ya que por sí solas acreditan el ingreso directo en la entidad bancaria demandada.
El problema lo podemos tener en el caso de los cheques y de las letras de cambio descontadas.
En el caso de los cheques, normalmente el comprador desconoce en qué cuenta fue ingresado. Para solucionarlo tiene que pedir a su propio banco que haga un seguimiento del cheque y le certifique la cuenta bancaria en que fue ingresado.
Si nuestro propio banco no nos da esa información se le puede poner una demanda solicitándolo ya que está obligado a hacerlo legalmente.
Lo mismo ocurre con las letras de cambió descontadas. Se necesita saber en qué cuenta fueron cobradas por el mismo procedimiento que en el caso de los cheques. Es decir, primero pedir la colaboración de nuestro banco y si no nos la da interponer la correspondiente demanda.
Al ingresar éstos las cantidades en una cuenta que la promotora tenía en la entidad bancaria demandada, lo que determina su responsabilidad igualmente como depositaria, independientemente de que dicho ingreso se realizara en una cuenta ordinaria o especial, ya que como se fundamente en el fundamento de derecho cuarto de la Sentencia del Tribunal Supremo 436/2016 de 29 de Junio con referencia a la Sentencia del Tribunal Supremo 733/2015 de 21 de Diciembre.
Subordinar el derecho de los compradores a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por la compraventa de las viviendas, a la condición suspensiva de que las ingresen en una cuenta especial es simple y llanamente ilegal y contraviene frontalmente la Ley 57/68 de 27 de Julio conforme ha declarado el Tribunal Supremo creando doctrina jurisprudencial en su sentencia de 13 de enero de 2015 en su fundamento de derecho cuarto.
Leyendo estas sentencias resulta evidente que la obligación de ingresar las cantidades a cuenta por la compraventa de las viviendas no es de los compradores, sino de la promotora. Es obligación de las entidades avalistas y depositarias la de velar porque el promotor ingrese las referidas cantidades en la cuenta especial que necesariamente la promotora debe de tener abierta en la entidad bancaria.
Consecuencia de lo anterior es que la entidad bancaria nunca podría oponer esta condición suspensiva frente al comprador, alegando por ejemplo el artículo 1827 del Código Civil, sino sólo frente al promotor. Así lo ha declarado expresamente el Tribunal Supremo con respecto a esta misma promoción y a estas mismas líneas de avales y cuenta ordinaria de la misma entidad bancaria ahora demandada en su sentencia 436/2016 de 29 de junio.
Responsabilidad como avalista
Se postula la responsabilidad de la entidad bancaria en las líneas de avales colectivas que cristalizan en las pólizas de garantía, con el fin de garantizar la restitución de las aportaciones anticipadas por los compradores al amparo de la Ley 57/68. Es irrelevante al caso la inexistencia de documento de aval individualizado o seguro nominativo.
Se declara la eficacia de dichas pólizas como garantía solidaria de la devolución de las cantidades anticipadas por los actores, en los casos previstos en meritada norma de conformidad con lo establecido en el artículo 1.1 de la Ley 57/68 de 27 de Julio.
Para ello, tenemos que recurrir a la Sentencia del Tribunal Supremo antes referenciada 436/2016 de 29 de Junio en su fundamento de derecho cuarto. En dicho fundamento este Tribunal desarrolla los cuatro conceptos esenciales de la Ley 57/68 de 27 de Julio para determinar la responsabilidad de las entidades avalistas o depositarias.
El primer concepto que desarrolla es la imposibilidad de que la entidad bancaria pueda oponer frente a los compradores las causas de oposición que pudiera tener frente a la promotora vendedora.
El segundo concepto que es la imposibilidad de que la entidad bancaria pueda oponer frente a los compradores el límite cuantitativo de las pólizas colectivas. El límite cuantitativo no lo puede establecer la entidad avalista sino que por imperativo de la Ley 57/68, este límite está en las propias cantidades a cuenta adelantadas.
El tercer concepto que desarrolla es la no necesidad de que el ingreso se realice en una cuenta especial.
Por último, el cuarto concepto es la no necesidad de exista un certificado o aval individual, bastando con las pólizas colectivas.
Por otro lado, la referida Sentencia del TS, fundamenta y razona la posibilidad de articular la responsabilidad de la entidad avalista, aun en el caso de que no sea depositaria al no haberse ingresado cantidad alguna en ninguna de las cuentas que la promotora tenía en la entidad bancaria demandada, ni en la ordinaria ni en la especial. Incluso ampara los pagos en efectivo.
Así, la propia sentencia del TS articula la responsabilidad de la entidad bancaria, en su el fundamento de derecho quinto de dicha Sentencia del Tribunal Supremo.
Además, hay que tener en cuenta que se puede reclamar el principal de las cantidades entregadas más los intereses de las mismas desde el momento de las entregas al promotor.
Esta circunstancia hace que, dados los años pasados desde las entregas realizadas, en algunos casos más de diez años, las cantidades que se pueden reclamar por este concepto son muy importantes y suelen oscilar entre el 30% y el 50% del principal reclamado.
El Tribunal Supremo, de acuerdo con lo previsto en la ley especial, ha establecido sin ningún género de duda el dies a quo para el devengo de intereses en el día en que se ha efectuado cada pago por parte del comprador.
Sentencias sobre el devengo de intereses
Son varias las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo en las que condena al garante a la restitución de las cantidades anticipadas más los intereses legales del dinero tomando como "dies a quo" para su devengo, la fecha de ingresos de citados pagos en la cuenta (o cuentas) bancaria del promotor dispuestas en la entidad demandada.
Para ello, primero debe confirmar la responsabilidad de la entidad bancaria que recibe en cuenta el dinero anticipado como parte del precio por parte de adquirientes de vivienda en plano, sin exigir del promotor (art. 1.2 Ley 57/68) la contratación de la garantía legal prevista en forma de póliza de aval o seguro colectivo.
Estas son las Sentencias del Tribunal Supremo que estiman el devengo de intereses computado desde la fecha de cada anticipo abonado por el adquiriente:
- Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de diciembre de 2015 confirmando la de primera instancia que en materia de intereses establecía la condena al interés anual de dicho importe.
- Sentencia del Tribunal Supremo del 9 de marzo de 2016 que condena al banco a pagar a los compradores la cantidad pagadas sobre plano más los intereses legales vigentes desde que se hizo el ingreso en la entidad demandada.
- La Sentencia del Tribunal Supremo nº 781/2014 de 16 de enero de 2015 y la Sentencia nº 780/2014 del 30 de abril de 2015. En ambas se confirma la condena al pago de principal más intereses calculados desde la fecha de cada ingreso en cuenta del promotor.
En la misma línea se han pronunciado otras sentencias dictadas por Tribunales de Apelación aportando en conjunto un importante acervo argumental entre lo que cabe destacar la última y recientísima Sentencia dictada por Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia. En la misma se condena al pago de intereses desde la fecha de cada entrega y desde luego, no se aprecia retraso desleal en la actuación del actor.
Por último, debemos tener en cuenta que la protección de la Ley 57/68 de 27 de Julio solo se dispensa por los tribunales a las personas que hayan comprado las viviendas para utilizarlas para sí y no para negociar con ellas o revenderlas.
Así, es necesario que los compradores demandantes actuaran siempre y en todo caso “en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional” (Art 3 del R.D Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).
No obstante, la Jurisprudencia es muy permisiva en este aspecto y sólo expulsa de la protección de la Ley a aquellos compradores que de manera habitual se dediquen a comprar y vender viviendas para lucrarse con las ventas según se deduce de las últimas sentencias.
