El concepto de Actividad económica en las sociedades dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles

Requisitos

Superado a día de hoy el requisito de tener un local afecto a la actividad que exigía nuestra normativa tributaria, la redacción del artículo 27.2 de la ley 35/2006 del IRPF establece:

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona con contrato laboral y a jornada completa”.

Y el artículo 5 de la ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades que establece:

“En caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa”.

La cuestión primordial que quedan por resolver a día de hoy es:

-¿Qué volumen de actividad tiene que tener la sociedad para considerar que existe la actividad económica?

¿Qué se considera actividad económica?

 Respecto a esta cuestión lo cierto es que la opinión de nuestra doctrina administrativa y tribunales de nuestro país, sigue siendo bastante confusa al respecto.  Así, entre otras podemos destacar:

El TEAC en su Resolución de 28 de mayo de 2013 o la 30 de mayo del 2012, en sus fundamentos de derecho establecen:

“El cumplimiento de los requisitos antes citados son requisitos necesarios pero no suficientes, ya que debe existir una carga de trabajo mínima que justifique esa actividad”.

El mismo criterio se hace referencia en las consultas vinculantes V3859-16 y V3860-16.

En la primera de ellas, el contribuyente tiene dos naves con una superficie construida de 4.429,86 metro cuadrados, y dos naves destinadas al almacenamiento de 2.960 metros cuadrados y 3.552 metros cuadrados, respectivamente. Los inmuebles cuentan adicionalmente con espacios libres, zonas de acceso y de servicios. Por otro lado, la consultante obtuvo rentas procedentes de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por un importe total de 251.138,94 euros en el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2015.

En la consulta vinculante V3860-16, la consultante se dedica a la explotación en régimen de arrendamiento de una serie de inmuebles, que mantiene en régimen de propiedad: (i) una finca y un local de un centro comercial, con una superficie de 2.542,91 metros cuadrados, (ii) terrenos y edificaciones, que incluyen principalmente un almacén de productos de alimentación y supermercados, así como otros edificios distribuidos en cuatro naves que se destinan al almacenamiento de productos de alta rotación, y cuatro edificaciones del tipo nave, que están destinadas a usos varios (almacén de mantenimiento, logístico, etc.), y disponen en su interior de varias dependencias, cuya superficie del suelo asciende a 53.783,91 metros cuadrados, con una construcción de 29.345 metros cuadrados; y (iii) tres locales comerciales en un centro comercial nuevo que presentan una superficie construida de 354,1 metros cuadrados.

Por otro lado, la consultante obtuvo rentas procedentes de los contratos de arrendamiento sobre los inmuebles por un importe total de 1.451.098,98 euros en el ejercicio fiscal finalizado el 31 de diciembre de 2015. Los gastos por servicios que se relacionan directamente con la explotación corriente de los inmuebles (entre otros, la remuneración de servicios profesionales independientes, de gestión inmobiliaria, de asesoría y de asesoramiento legal) ascendieron a 388.100,93 euros en el mismo periodo impositivo.

En estas consultas de acuerdo con la Dirección General de tributos se considera que en el presente caso, en la medida en que la entidad tiene externalizada su gestión y tal y como se señala en el escrito de consulta, la actividad de arrendamiento de inmuebles requiere, dada la dimensión de la actividad a desarrollar por la consultante y el volumen e importancia de sus ingresos, de la disposición de una organización empresarial, teniendo en cuenta que se trata de un centro comercial con un elevado número de arrendatarios.

Por otro lado, el Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 7 de diciembre del 2016, en sus fundamentos de derecho establece:

“ Atendida la muy escasa entidad de la actividad emprendida, que no cabe reputar empresarial, sobre lo que no se ofrece razonamiento convincente, pues la sentencia, en este punto, se limita a inferir la actividad económica de la existencia de los requisitos de local y empleado, cayendo en una petición de principio o círculo vicioso”.

El mismo  sentido, podemos destacar la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en las sentencias de fecha 2 de febrero del 2012 o 28 de octubre del 2010 que en sus fundamentos de derecho establecen:

“Que reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local y en base a ello a afirmar que como no se tiene no se desarrolla actividad empresarial, no es correcto, ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio."

Acudir al sentido común

De tal manera que ante la falta del criterio que se considera carga mínima de trabajo, debemos acudir al sentido común para considerar dicho volumen.  Así, por ejemplo, el alquiler de un sólo inmueble por un importe anual de 500.000 euros podríamos considerar que no es actividad económica cuando por las características del bien (una nave diáfana, por ejemplo), no es necesario una sola persona para realizar todas las actividades derivadas de la gestión de la misma.  

Y, sin embargo, el alquiler de 8 pisos por un volumen de ingresos anuales de 100.000 euros sí que podría considerar actividad económica, máxime cuando la propia normativa establece un régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades para el arrendamiento de bienes inmuebles para sociedades que disponen como mínimo 8 viviendas alquiladas.

En definitiva, a pesar que se han simplificado los requisitos existen grandes incógnitas que todavía quedan por resolver sobre dicha materia ante las cuales muchas veces solo nos queda aplicar el sentido común, algo que desgraciadamente cada vez está más en desuso en la sociedad en la que vivimos.

No debemos olvidar que, se considere actividad económica o no, la actividad que realiza la sociedad puede afectar en cuestiones tributarias tan diversos como tener derecho a la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios  en el Impuesto Sobre Sociedades,  que se pueda aplicar el tipo impositivo reducido en el Impuesto sobre Sociedades para empresa de reducida dimensión o en  la propia liberta de amortización en el IS  que tenían las sociedades de reducida dimensión o que se puedan aplicar los beneficios de empresa familiar en el Impuesto  sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto del Patrimonio.

Empresas de reducida dimensión

No obstante, respecto a los incentivos fiscales para empresas de reducida dimensión se admitido a casación por el Tribunal Supremo con fecha de auto 14 de marzo del 2018, la siguiente cuestión:

 “La aplicación de los incentivos fiscales para empresas de reducida dimensión del Capítulo XII del Título VII de dicho texto refundido se puede condicionar a la realización de una verdadera actividad económica por el sujeto pasivo, que habrá de reunir los requisitos previstos en el artículo 27 de la citada Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas , cuando se trate de la actividad económica de alquiler de inmuebles, o, por el contrario, sólo se requiere que el importe neto de la cifra de negocios habida en el período impositivo inmediato anterior sea inferior a la establecida por el artículo 108 del mencionado texto refundido de la Ley del impuesto sobre sociedades (LA LEY 388/2004)” .