Cómo descalificar una VPO

Aunque se suelen llamar VPO, hay que señalar que hay una gran variedad de viviendas protegidas. Las siglas VPO corresponden realmente a uno de los tipos más comunes de este tipo de viviendas. Otros tipos pueden ser VPPB, VPPL o VPT. Sea como sea, todas las viviendas protegidas tienen diferentes limitaciones y requisitos para acceder a ellas.

El más importante es que debe destinarse a vivienda habitual. Por ello, no se pueden vender o poner en alquiler. El proceso por el que una vivienda –o una promoción completa- pasa a ser una vivienda protegida se llama calificación. Una vez calificada como vivienda de protección oficial, en algunos casos –no todos- se podrá solicitar la descalificación y volverá a ser una vivienda libre.

Aun así, hay que señalar que la legislación establece una serie de circunstancias por las que una VPO puede venderse o alquilarse sin descalificar.

Vender o alquilar una VPO sin descalificar

En primer lugar, hay que señalar que hay un plazo mínimo en el que no se puede vender una VPO. Sin embargo, que ese plazo haya pasado no indica que el inmueble pierda su condición de vivienda protegida, por lo que seguirá manteniendo un precio máximo legal de venta y mantendrá sus condiciones especiales. Mientras no se produzca la descalificación será ilegal vender por encima de ese precio establecido por la administración competente en cada caso.

Igualmente hay que señalar que las viviendas protegidas pueden heredarse. En ese caso, los herederos también tendrán que mantener esas condiciones especiales que dependerán de cada tipología y del Decreto Ley al que se acojan.

Para vender una vivienda de protección oficial sin descalificar es necesario pedir una autorización de venta a la administración competente. Decimos administración competente porque las VPO pueden depender tanto de Ministerios como Comunidades Autónomas y Ayuntamientos. Igualmente, la persona que la compre tendrá que destinarla a vivienda habitual y cumplir los requisitos de renta de acceso.

Vender una VPO antes del plazo mínimo

Sin embargo, la Administración comprende que existen circunstancias que puede hacer necesario la venta de uno de estos inmuebles antes de que pase los años establecidos de cada promoción. En ese caso, se podrá conseguir la autorización de venta mucho antes.

Los casos establecidos vienen marcados por el sentido común y habrá que acreditarlos debidamente para poder saltarse dicha limitación temporal.

El primero de los casos es el traslado laboral a otra localidad que impida que se siga residiendo en la misma. En ese caso se entiende que es una circunstancia de causa mayor y que no se puede seguir usando la casa como vivienda habitual.

El segundo supuesto se puede producir por el incremento de la familia. Si entran nuevos miembros en la misma por nacimiento, adopción o porque padres o madres entren a forman parte de la unidad familiar, se entiende que se pueda quedar pequeña y que tengan que buscar otra vivienda más adecuada a la nueva realidad.

El último supuesto es similar. En este caso estaríamos hablando de necesidades de un miembro de la familia mayor de 65 años o con discapacidad. Si la vivienda no es adecuada para este miembro, se podrá conseguir la autorización de venta antes del plazo marcado por la legislación correspondiente.

La descalificación de una vivienda protegida

Una vez que el plazo mínimo haya pasado, en algunas promociones de viviendas protegidas se abre la posibilidad de la descalificación. Hay que señalar que no todas las viviendas protegidas pueden descalificarse. También que hay algunas que se descalifican automáticamente tras pasar un número determinado de años, que suele rondar alrededor de los 30. En ese momento termina el régimen de protección legal y pasa a ser una vivienda normal.

Hay varias razones por las que un propietario decide descalificar una VPO. Por ejemplo, porque quiera mudarse a otra vivienda o poner su casa en alquiler. Sin embargo, la razón más habitual es que quiera poner su casa a la venta y no tener el precio limitado.

Es habitual que las promociones de viviendas de protección oficial se revaloricen con el tiempo y su valor de mercado esté muy por encima del máximo legal de venta. Por medio de la descalificación, los propietarios tienen la oportunidad de vender su vivienda como si fuera una vivienda libre de forma totalmente legal.

Pasos para descalificar una vivienda protegida

A continuación, desarrollaremos los diferentes pasos para averiguar cómo descalificar una VPO.

Averiguar si la vivienda se puede descalificar

El primer paso es también el más obvio. Ya hemos comentado que no todas las viviendas protegidas pueden ser descalificadas. Por ello, tendremos que comprobar cuál es el Decreto Ley que regula nuestra casa. Para averiguarlo, necesitaremos consultar las escrituras de la vivienda o solicitar una nota simple de la misma en el Registro de la Propiedad.

En este segundo caso, encontraremos el dato en el apartado de Notas Marginales como régimen de protección de la finca Matriz. De la escritura necesitaremos averiguar el número de expediente.

Una vez que tengamos estos datos, podemos ir a preguntar en el departamento de vivienda correspondiente. Por ejemplo, para una vivienda protegida en Madrid, si es una vivienda de la Comunidad de Madrid, en el IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid). Si es municipal, en el EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo).

Si es en otro lugar, en el equivalente. Normalmente son las consejerías de Vivienda o Fomento las encargadas de la descalificación, pero dependerá de la CCAA y la promoción de viviendas.

Hay que tener en cuenta que solo los propietarios de la vivienda pueden iniciar un proceso de descalificación voluntaria. Aun así, agentes inmobiliarios o abogados podrán comenzar el proceso en nombre de sus clientes.

Solicitar la descalificación

Una vez comprobado que la vivienda se puede descalificar o los plazos que quedan para poder realizarlo, llega el momento de realizar la solicitud de descalificación.

Para ello, lo primero que debemos saber son todas las ayudas que ha recibido la vivienda. Para poder descalificar una VPO, es necesario devolver todas estas ayudas a las administraciones que las ofrecieron.

Igualmente es importante pedir un informe sobre la situación de la vivienda. Dicho informe servirá para demostrar ante notario que ya han pasado los años en los que la vivienda no se podía descalificar. Para solicitar el informe tendremos que pagar una pequeña tasa del modelo 030.

En la administración competente nos darán un número de expediente al entregar nuestra solicitud. De esa manera, podremos seguir el estado de la descalificación hasta que nos la concedan o denieguen.

Aunque se suele hacer en el apartado de vivienda protegida de las Consejerías de Vivienda, realmente la documentación se puede presentar en cualquier registro público, como en cualquier otro trámite administrativo.

Devolver las ayudas

El siguiente paso es devolver las ayudas o bonificaciones a todas las administraciones que las hayan otorgado. En muchas ocasiones hay ayudas estatales, autonómicas y municipales que hay que devolver. Será cada organismo correspondiente el que informe del proceso para realizar esta devolución. Tras hacerlo, nos darán un certificado que tendrá una validez de tres meses.

En este caso hay una excepción importante. En las segundas trasmisiones de vivienda protegida no hay que devolver ninguna de estas ayudas.

También hay que señalar que no solo hay que pagar el importe de la ayuda, sino también el interés legal correspondiente.

Consultar con la entidad bancaria

Por otra parte, también hay que comprobar si el préstamo otorgado para la compra de la vivienda es cualificado. Para ello, tendremos que solicitar un certificado bancario.

En este caso, habrá que ir a la entidad financiera que hubiese otorgado el préstamo y pedirle la fecha de formalización del préstamo cualificado, la fecha de cancelación en caso de que haya sido cancelado y las ayudas de subsidiación por semestres y años.

En ocasiones, en casos de segundas trasmisiones, no se conoce el banco al que hay que pedir dichos documentos y devolver las ayudas necesarias. En esos casos, podremos verlo en la nota literal extensa, otro tipo de nota simple más completa que también se puede pedir en el Registro de la Propiedad. En la misma aparece la entidad bancaria que otorgó la financiación.

También puede pasar que, al haberse cancelado el préstamo de la vivienda, desaparezca de la historia registral de la misma. En esos casos, hay que realizar un escrito para que quede constancia de que en la escritura ni en la nota literal extensa aparece la entidad bancaria por lo que no se puede solicitar el certificado de cancelación del préstamo.

Por otra parte, en caso de que no haya habido préstamo cualificado, no hay que devolver ayudas. En este caso, al Ministerio de Fomento. De lo contrario, habrá que pagarle las mismas.

Entregar la documentación para descalificar la VPO

Una vez que tengamos el certificado del banco tendremos que entregarlo junto con las escrituras de la vivienda, la nota simple, la nota literal extensa, la admisión de descalificación y el DNI del propietario.

Si teníamos un préstamo cualificado, habrá que esperar también a que el Ministerio de Fomento nos responda con una carta que igualmente habrá que entregar finalmente en la administración correspondiente a nuestra VPO. Igualmente, tendremos que presentar el último modelo de solicitud.

Por último, tendremos que esperar un plazo determinado por la misma, normalmente alrededor de un mes y medio, para que nos den una respuesta. En caso de que sea positiva, los entregarán el certificado de descalificación. Desde ese momento, ya tendremos nuestra vivienda descalificada.

A partir de entonces, podremos venderla o alquilarla sin ninguna limitación en el precio ni requisitos de acceso para los nuevos propietarios o arrendatarios.