Arrendador
Papelea
Diferencias entre Arrendador y Arrendatario
En un contrato de arrendamiento, las dos partes del mismo se denominan arrendador o propietario, y arrendatario o inquilino. Ambas son necesarias: no existe la una sin la otra, y de ellas habla el artículo 1543 del Código Civil:
Artículo 1543 del Código Civil
“En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”
Tanto el arrendador como el arrendatario pueden ser personas físicas o jurídicas.
El proceso de arrendamiento se formaliza a través de un contrato de arrendamiento o alquiler en el que se establecen las condiciones que regirán durante la vida del contrato, así como los derechos y deberes de ambas partes.
Los contratos de alquiler pueden ser de bienes o servicios. Entre los primeros, el más habitual es el contrato de arrendamiento de inmueble, que puede ser local comercial o, en la mayoría de casos, de vivienda, por lo que en este artículo haremos continuas referencias a este último.
En el caso de arrendamiento de inmuebles, esto es, que el bien objeto de alquiler sea uns vivienda, hablaremos de un contrato de arrendamiento de inmueble que siempre estará sometido al marco normativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Cuando vamos a alquilar un inmueble, surgen muchas dudas al respecto: ¿cuál es el período mínimo de alquiler? ¿por cuánto tiempo tengo que alquilarlo? ¿qué obligaciones tiene cada parte? ¿y quién paga las reparaciones? Para tener las máximas garantías en un alquiler, es clave conocer estas y otras cuestiones que siempre generan dudas tanto a arrendadores como a arrendatarios.
Por ello, conviene analizar ambas figuras por separado, el papel que juegan en un contrato de alquiler, y cuáles son sus derechos y obligaciones.
En este artículo veremos la figura del arrendador o propietario. Si quieres ver la del arrendatario o inquilino, haz clic aquí.
Quién es el arrendador
En un contrato de alquiler (también conocido como contrato de arrendamiento), el arrendador es el propietario o poseedor de un bien, cosa o servicio. Es la parte que figura como dueña y que cede el uso y disfrute temporal de un bien de su propiedad al arrendatario (inquilino) a cambio de percibir un precio en forma de renta. El objetivo del arrendador es obtener una ganancia sobre un bien del que es propietario.
Lo habitual es que ese precio exigido por el arrendador (propietario) y pagado por el arrendatario (inquilino), sea periódico, lo que se conoce como alquiler o renta. También existe la posibilidad de que el arrendador cobre el dinero exigido por el arrendamiento en un único pago, o incluso, en especie a cambio de cosas de precio equivalente.
Lo más habitual es que la figura del arrendador coincida con la del propietario, pero en algunos casos puede ser el mero poseedor o un gestor con autorización para alquilarlo.
En el caso de arrendamiento de inmuebles, esto es, que el bien objeto de alquiler sea un inmueble (vivienda o local comercial), al arrendador es la persona que cede el uso un inmueble de su propiedad, y se le denomina indistintamente con los términos de arrendador, propietario o casero.
En el caso de que el objeto de alquiler sean servicios (arrendamiento de servicios), el arrendador será el prestador del servicio, y en el arrendamiento de obra, el arrendador será quien realice la prestación acordada.
Derechos y obligaciones del Arrendador (o propietario)
La posición de arrendador supone una serie de derechos y obligaciones, que vienen detallados principalmente en el Código Civil. En el caso de que el bien arrendado sea una vivienda también entrarán en juego las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fuera de estas normas, el arrendamiento se regula conforme a lo pactado en el contrato correspondiente.
Sus derechos y obligaciones están contemplados en la Sección 2.ª De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario del Código Civil. (artículos 1.554 a 1.574)
Derechos del arrendador (propietario)
El principal derecho del arrendador es recibir la renta pactada, en tiempo y forma, esto es, en los plazos y condiciones pactadas.
Además, también tiene derecho a que se le devuelva el bien de su propiedad en las mismas condiciones en que él lo entregó al arrendatario o inquilino. En caso de que el bien le sea devuelto en peor estado o no le sea devuelto (esto es, si el bien resulta dañado o perdido), podrá reclamar al arrendatario o inquilino la reparación o indemnización equivalente. Y con carácter previo, podrá solicitar garantías, tales como fianza, avales o depósitos con los que garantizarse que la cosa de su propiedad dada en alquiler le será devuelta en perfectas condiciones.
Por otro lado, el arrendador mantiene la titularidad del bien, por lo que deberá autorizar las correspondientes reformas o modificaciones del mismo. También tiene derecho a que se le notifique con el tiempo pactado la finalización del contrato de alquiler.
En el caso del contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador tendrá derecho a interrumpir la prórroga automática del contrato de alquiler si necesitara la vivienda para sí o sus familiares (parientes en primer grado de consanguinidad), y a desgravarse parte de la renta en su declaración de impuestos.
Por último, y en el supuesto de que el arrendador (propietario) se viera privado de alguno de los anteriores derechos, podrá recurrir a la autoridad pertinente y reclamar lo que de acuerdo a derecho le corresponde.
Desahucio
Una de las principales facultades del arrendador es la de desahuciar al arrendatario si se cumple alguna de las siguientes condiciones y el arrendatario (inquilino) se negase a devolver el bien arrendado o, en el caso de arrendamiento de inmuebles, a devolver la vivienda o local comercial alquilada:
- Que haya finalizado el plazo pactado en el contrato.
- Que el arrendatario (inquilino) falte al pago de las rentas.
- Que el arrendatario (inquilino) incumpla las condiciones del contrato previa resolución del mismo.
- Que el arrendatario (inquilino) destine la cosa a fines diferentes de los acordados.
Según establece el artículo 1569 del Código Civil:
Artículo 1569 del Código Civil
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
Los dos últimos supuestos contemplados en dicho artículo (infracción de las condiciones contractuales y destino del bien alquilado a fines diferentes de los acordados) son particularmente significativos, y cada vez más habituales, en un supuesto como es el caso del alquiler de una vivienda con el fin de ser usada como vivienda habitual del arrendatario, con prohibición de subarriendo, en el que el inquilino subarrienda la vivienda a través de plataformas de internet como Airbnb o análogas, a terceras personas, lucrándose con ello.
Obligaciones del arrendador (propietario)
La principal obligación del arrendador (propietario) es entregar al arrendatario (inquilino) la posesión del bien, ceder su uso y disfrute.
En el caso de arrendamiento de vivienda, el arrendador (propietario) es entregar una vivienda habitable, lo cual incluye la obligación de aportar la cédula de habitabilidad que acredita que la vivienda tiene las condiciones básicas para vivir en ella.
En caso de arrendamiento de servicios, la principal obligación del arrendador es prestar el servicio. Dicha obligación debe ser en cuanto a medios: el arrendador debe procurar diligentemente la satisfacción del arrendatario. El resultado de la operación, por tanto, no entra dentro del contrato, por lo que no se produciría un incumplimiento en caso de que fracasara en su propósito o el resultado no fuera el esperado por el arrendatario.
En caso de arrendamiento de obras, la obligación principal del arrendador es ejecutar la obra, existiendo una obligación de resultado. En este caso, a diferencia del arrendamiento de servicios, los medios empleados pueden o no ser determinantes de la obligación. Pero sí responde el arrendador en el supuesto de no ejecutar la obra pactada o realizarla de forma parcial o diferente a lo estipulado.
Otras obligaciones del arrendador (propietario)
- Proporcionar un contrato de alquiler al arrendatario (inquilino).
- Entregar la fianza legal en el organismo público correspondiente.
- Devolver la fianza legal al arrendatario (inquilino) una vez finalizado el contrato de arrendamiento y devuelva la vivienda o el bien objeto de alquiler, deducidas en su caso las cantidades necesarias para reparar los daños y desperfectos, si los hubiera. También deberá devolver, en los mismos términos, otras cantidades que hubiere recibido como garantía: avales, depósitos de garantía, etc.
- Reparar las averías relacionadas con el desgaste de la vivienda, salvo las provocadas por un mal uso o negligencia del arrendatario o inquilino.
- Realizar las obras necesarias para garantizar que la vivienda (en el caso de arrendamiento de vivienda) continúe en perfecto estado de habitabilidad.
- Pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del inmueble y los gastos de comunidad de propietarios y derramas, salvo pacto expreso que diga lo contrario.
Las obligaciones del arrendador se establecen en el artículo 1554 del Código Civil.
Artículo 1.554 del Código Civil
El arrendador está obligado:
1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
En cuanto al incumplimiento de estas obligaciones, están recogidas en el artículo 1.556 del Código Civil:
Artículo 1.556 del Código Civil
“Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.”
