Calificación de viviendas con protección oficial

Sólo se considera vivienda con protección oficial aquel calificado como tal por los servicios competentes de la Administración. Tienen características y condiciones particulares establecidas a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho en la vivienda.

La persona promotora puede elegir entre las siguientes calificaciones:

• alquiler a 10 o 25 años o alquiler de régimen especial o régimen general
• alquiler con opción de compra a 10 años de régimen especial, régimen general y precio concertado
• venta de régimen especial, régimen general y precio concertado

La figura de cualificación condiciona, además del destino, el precio de venta o renta de alquiler y los ingresos máximos de los destinatarios.

A quién va dirigido

A los promotores de viviendas, tanto personas físicas como jurídicas, públicas o privadas.

Organismo responsable

• Departament de Governació, Administracions Públiques i Habitatge
• Agencia de l'Habitatge de Catalunya

Normativa

• Calificación de viviendas con protección oficial

Solicitar la calificación

Plazos

• La calificación provisional se puede solicitar en cualquier momento.
• La calificación definitiva se debe solicitar en el plazo de un mes desde la finalización de las obras, las cuales deben finalizarse en el plazo de 36 meses desde la calificación provisional.

Documentación

Documentación que hay que aportar con la solicitud en el modelo normalizado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña:

Documentación para la solicitud de calificación provisional

1. Personas jurídicas: fotocopia compulsada de la escritura de constitución y los estatutos de la entidad
2. Si la persona que firma la solicitud actúa en nombre de otros, acreditación de la representación que tiene.
3. Proyecto básico o de ejecución preferentemente en apoyo digital (formado PDF)
4. Resolución municipal de otorgamiento de la licencia de obras y el proyecto tramitado por el ayuntamiento, en caso de disponer.
5. Certificado del ayuntamiento de la calificación urbanística de los terrenos, donde conste expresamente si se trata de suelo calificado para vivienda con protección oficial o para vivienda libre.
6. Certificado del registro de la propiedad acreditativo de la titularidad de los terrenos y de la libertad de cargas y gravámenes que impidan la edificación.
7. En caso de que las personas o entidades promotoras no sean las titulares del terreno, título acreditativo de la disponibilidad de los terrenos para construir.
8. Cuando la vivienda sea para destinar a uso propia: compromiso de destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.

Documentación para la solicitud de calificación definitiva

1. Resolución municipal de otorgamiento de la licencia y el proyecto tramitado por el ayuntamiento, en caso de no haberla presentado previamente.
2. Proyecto de ejecución final, que tendrá que recoger con exactitud la totalidad de las obras realizadas, preferentemente en apoyo digital (formado PDF).
3. Certificado final de obra y habitabilidad.
4. Fotocopia compulsada de la escritura de declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad.
5. Certificado de final de obra y habitabilidad.
6. Fotografía de la fachada.

Requisitos

Los VPO son viviendas que cumplen las condiciones establecidas por esta tipología a la normativa vigente y son calificados como tales para la Agencia de la Vivienda de Cataluña

Viviendas que se pueden calificar:

• Viviendas de nueva construcción
• Viviendas libres acabadas y no ocupadas
• Viviendas que provienen de una edificación existente rehabilitada.
• Viviendas existentes que cumplen las condiciones establecidas por la calificación de viviendas nuevas con protección oficial
• Los anexos que se vinculan registralmente a la vivienda

La calificación de viviendas con protección oficial se puede otorgar en todas las viviendas o en viviendas individuales de una edificación

Superficie útil de los VPO:

• Los VPO tienen que tener una superficie útil máxima de 90 m2, salvo:

  • Viviendas adaptadas para personas con discapacidad con movilidad reducida permanente, que pueden llegar a 100 m2 útiles

  • Viviendas destinadas a familias numerosas, que pueden llegar a 120 m2 útiles

  • Viviendas situadas en los municipios no incluidos en las áreas con demanda residencial fuerte y acreditada, que se puede ampliar hasta 120 m2 útiles

• La superficie útil se computa de acuerdo con lo que establece la normativa sobre condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

• En caso de que la vivienda tenga espacios exteriores construidos de uso privativo, se podrá incluir, a efectos del cómputo de la superficie protegida, la mitad de estos espacios, hasta un máximo del 10% de la superficie útil interior.
  En toda promoción hará falta adaptar y reservar un 3% de las viviendas calificadas para personas con movilidad reducida.

Pueden ser calificados las viviendas de nueva construcción, los que provienen de conversión de una construcción acabada libre, los que provienen de una edificación existente rehabilitada y los anexos que se vinculan registralmente a la vivienda

Superficie de los anexos vinculados.

• Garajes situados en sótanos o cerrados en superficie: la superficie máxima computable, incluyendo la parte correspondiente de elementos comunes, no puede superar 25 m² en el caso de garajes para coches y 5 m² en el caso motocicletas.

• Garajes situados en parcela y abiertos: la superficie máxima computable será la superficie real de la plaza con un máximo de 12,5 m² para coches y de 2,5 m² para motocicletas.

• Trasteros: 8 m² como máximo
  

Suelo donde se promueven las viviendas

Las viviendas con protección oficial pueden ser construidas en suelos sobre los cuales el promotor ejerza cualquier derecho que lo habilite a construir.

Precio del suelo: El precio de venta del suelo urbanizado calificado urbanísticamente para la construcción de VPO no pueden superar:

• Zona A: 20% del precio máximo de venta de los VPO de régimen general o especial
• Resto de zonas: 15% del precio máximo de venta de los VPO de régimen general o especial

Esta limitación será de aplicación a suelos con instrumentos de gestión urbanística que se aprueben inicialmente a partir del 18 de junio de 2014 (fecha entrada en vigor del Decreto 75/2014, del Plan del derecho a la Vivienda)

Destino de los VPO.

Las viviendas con protección oficial calificadas al amparo del Decreto 75/2014, se pueden destinar a venta o a alquiler.

Tipologías de VPO

• Régimen especial: para personas con ingresos familiares ponderados que no superen 2,50 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC)

• Régimen general: para personas con ingresos familiares ponderados que no superen:

  • 5 veces el IRSC, en el caso de viviendas situadas en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada

  • 5,5 veces el IRSC, en el resto del territorio

• Precio concertado: Para personas con ingresos familiares ponderados que no superen 6,50 veces el IRSC
  

Tasas

No hay tasas asociadas a este trámite.

Otras informaciones

Precios máximos

Los precios de venta y renta máximos de los VPO se determinarán por orden del consejero o consejera competente en materia de vivienda. Hasta que no se publique questa orden, se mantienen vigentes los precios actuales.

Precios máximos de venta actuales
El precio máximo de venta de los VPO es, dependiendo de la zona (relación de municipios por zonas)donde se hace la promoción, el resultado de multiplicar la superficie útil de la vivienda por las cuantías siguientes

Precio por m2 de superficie útil de la vivienda	Zonas geográficas de protección oficial
	Zona A	Zona B	Zona C	Zona D
Régimen especial	1.705.50 ?	1.478.10 ?	1.307,55 ?	1.137,00 ?
Régimen general	1.940,48 ?	1.576,64 ?	1.394,72 ?	1.2212,80 ?
Precio concertado	A1- 3.001,68 ? A2- 3.001,68 ? A3- 2.728,80 ?	2.183,04 ?	1.773,72 ?	1.364,40 ?

Rentas de alquiler máximas
La renta anual máxima inicial de los VPO es la que consta a la calificación definitiva. Por viviendas calificadas al amparo del Decreto 75/2014, esta renta será mensualmente, por m² útil de vivienda, dependiendo de régimen y de la zona donde se promueven las viviendas, de:

Renta mensual por m2 de superficie útil de la vivienda	Zonas geográficas de protección oficial
	Zona A	Zona B	Zona C	Zona D
Régimen general	7,28 ?	5,91 ?	5,23 ?	4,55 ?
Régimen especial	6,40 ?	5,54 ?	4,90 ?	4,26 ?
Precio concertado	8,89 ?	7,23 ?	6,39 ?	5,56 ?

La renta inicial aplicada se puede actualizar anualmente según las variaciones porcentuales del Índice de Precios al Consumo (IPC).

La persona arrendadora puede percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfruta la persona inquilina y que sean satisfechos por la persona arrendadora, así como el resto de repercusiones que autoriza la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Transcurrido un año desde la calificación definitiva de los VPO, la renta inicial máxima de los contratos que se suscriban a partir de aquella fecha será la más alta entre:

• La correspondiente a una vivienda destinada a alquiler que se califique provisionalmente en la misma fecha, o
• Lo que resulte de incrementar el precio que conste a la calificación definitiva de la vivienda con la variación del IPC entre el año de la calificación y el del nuevo contrato.

Anexos vinculados

Precios de venta y renta máximos: El precio máximo por m² de garajes y trasteros vinculados registralmente con la vivienda no puede superar:

• Régimen especial y general:

  • Garajes, tanto de coches como de motocicletas, situados en subterráneos o cerrados en superficie y trasteros: 50% del precio máximo de venta/renta por m² útil de la vivienda.

  • Garajes, tanto de coches como de motocicletas, situados en parcela y abiertos: 25% del precio máximo de venta/renta de la vivienda

• Precio concertado:

  • Garajes, tanto de coches como de motocicletas, situados en subterráneos o cerrados en superficie y trasteros: 40% del precio máximo de venta/renta por m² útil de la vivienda.

  • Garajes, tanto de coches como de motocicletas, situados en parcela y abiertos: 20% del precio máximo de venta/renta de la vivienda

Transmisión de los VPO
Una vez calificados provisionalmente los VPO, los trámites que tiene que hacer el promotor varían según les quiera vender o alquilar.

• En caso de venta de las viviendas: el promotor puede vender directamente las viviendas a personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial, pero previamente ha de:
  • Comunicar al Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial las condiciones especificas de la promoción. Esta comunicación también se tiene que hacer al Ayuntamiento correspondiente para que tenga conocimiento.
  • Solicitar autorización para recibir cantidades a cuenta, si quiere firmar contratos de compraventa antes de obtener la calificación definitiva.
• En caso de alquiler de las viviendas: en este caso el promotor no puede adjudicar directamente las viviendas, aunque los adjudicatarios estén inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial.
  Para hacer la adjudicación de estas viviendas el promotor tiene que notificar a la Agencia la intención de transmitir las viviendas y manifestar, de manera expresa, cómo quiere hacer el proceso de adjudicación:
  • Si lo gestionará por cuenta propia, con la intervención de 'un fedatari/a públic/a, tomando como base la lista de solicitantes que les tiene que facilitar el Registro de Solicitantes.
  • Quiere que sea la Administración quien se encargue del proceso de adjudicación.

Contratas de transmisión

• Contratos de compraventa: No existe un modelo oficial, pero todos los documentos de transmisión tienen que contener como mínimo las siguiente cláusulas de inclusión obligatoria:

  • La identificación del expediente de construcción al amparo del cual está calificada la vivienda y la fecha de su calificación definitiva.

  • El precio de venta pactado.

  • La obligación de notificar al Departamento competente en materia de vivienda la decisión de transmitirlo mientras sea vigente la calificación y que la Administración de la Generalitat de Catalunya se reserva un derecho de opción legal.

  • Compromiso del/s comprador/s de:

    • Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, y que, en ningún caso, lo destinará a segunda residencia o a otro uso.

    • Elevar el contrato de compraventa a escritura pública en un plazo máximo de 3 meses desde la fecha del contrato.

    • Ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde su entrega.

Todo eso sin perjuicio que las partes puedan pactar las condiciones que consideran oportunas con respecto a aspectos no previstos en las cláusulas mencionadas.

• Contratas de alquiler: No existe un modelo oficial, pero en todos los contratos tienen que constar como mínimo las siguientes cláusulas obligatorias:

  • La identificación del expediente de construcción al 'amparo del cual está calificado la vivienda y la fecha de su calificación definitiva.

  • La renta pactada.

  • Compromiso de las personas inquilinas de:

    • Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente, y que, en ningún caso, lo destinarán en segunda residencia o a otro uso.

    • Ocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde su entrega.

Visado de los documentos de transmisión

El visado es el acto administrativo por el cual se comprueba que los contratos de transmisión de los VPO se ajustan a la legalidad.

Todos los documentos de transmisión de los VPO se tienen que llevar a visar a la Agencia.

Son nulas las transmisiones y las cesiones de uso para cualquier título sin haber obtenido el visado perceptivo.

Vigencia de la protección oficial

El plazo de vigencia de la protección oficial de las viviendas calificadas al amparo del Decreto 75/2014, es:

• Promociones en municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada

  • Promociones sobre suelos de reserva urbanística de destinación en VPO

    • Con ayudas directas: 30 años

    • Sin ayudas directas: 20 años

  • Promociones sobre suelos sin reserva urbanística de destinación en VPO

    • Con ayudas directas: 20 años

    • Sin ayudas directas: 10 años

• Promociones en municipios no incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada

  • Promociones sobre suelos de reserva urbanística de destinación en VPO

    • Con ayudas directas: 15 años

    • Sin ayudas directas: 10 años

  • Promociones sobre suelos sin reserva urbanística de destinación en VPO

    • Con ayudas directas: 10 años

    • Sin ayudas directas: 5 años

La solicitud de calificación provisional se tiene que hacer con el modelo normalizado por la Agencia y el promotor tiene que indicar el régimen en que quiere calificar las viviendas: general, especial o precio concertado.

Presencialmente

• Sol·licitud de qualificació provisional d?habitatges amb protecció oficial[1006,28 KB ]
• Sol·licitud de qualificació provisional d'habitatges amb protecció oficial (annex) [586,54 KB ]

Se puede presentar en:

• Agencia de la Vivienda de Cataluña y Servicios Territoriales de Vivienda