La enervación del desahucio
Papelea
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es la acción que puede llevar a cabo un inquilino para evitar que se resuelva el contrato firmado con su arrendador.
Según la RAE, enervar es neutralizar, mientras que el término desahucio es el “acto de desalojar el propietario o titular de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas expresadas en la ley o convenidas en el contrato.”
Para llevar a cabo la neutralización del desahucio, el inquilino deberá acometer el pago de la cantidad debida. Se puede considerar como la posibilidad que tiene de terminar el juicio de desahucio y hacer que el contrato de arrendamiento vuelva a estar vigente.
El inquilino está obligado al pago de la renta y de las cantidades asimiladas, es decir, los suministros de agua, luz, comunidad, que hayan sido acordados como tales en el contrato de arrendamiento.
En los casos en los que por incapacidad de afrontar el pago o por cualquier otra razón el inquilino cesase en el pago de la renta, el arrendador tiene el derecho de iniciar un procedimiento judicial para recuperar el uso del inmueble. Este procedimiento se conoce habitualmente como juicio de desahucio.
¿Dónde está regulada la enervación del desahucio?
Este concepto jurídico se encuentra regulado en el siguiente artículo:
Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440 LEC, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 LEC , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Como señala el artículo anterior, el arrendatario tiene la posibilidad de detener el juicio de desahucio pagando las cantidades adeudadas, ya sea al arrendador directamente, ya sea ingresándolas en la cuenta del Juzgado, o mediante consignación notarial. El contrato seguirá su curso a partir de entonces con normalidad. Las cantidades adeudadas serán la suma de lo que se reclamara en la demanda más las que se hayan devengado con posterioridad, y hasta que se produzca el pago enervador. Se trata en resumidas cuentas de ponerse al día con los pagos.
Veamos el siguiente ejemplo, en el que un inquilino tiene una deuda de 4 meses de renta. Si el dueño pone una demanda de desahucio, el inquilino contará con 10 días desde el requerimiento del Juzgado. En ese plazo, podrá evitar el desahucio, pagando todas las cantidades adeudadas para ponerse al corriente.
En caso de no pagar, el inquilino podrá desalojar el inmueble sin formular oposición, o formular oposición, en cuyo caso se procederá a la celebración del juicio.
Debe señalarse cómo el anterior artículo solo permite la enervación una única vez, para evitar cargar al arrendador, y al propio sistema de justicia, con la posibilidad de la reiteración en la falta a la obligación de pago por parte del arrendatario.
De hecho, lo habitual es que el propietario envíe un burofax al inquilino con anterioridad a la interposición de la demanda. De esta manera se trata de evitar acudir a juicio, así como los costes asociados, en aquellos casos en que ambas partes pueden llegar a un acuerdo.
¿Quién se debe hacer cargo de las costas por la enervación del desahucio?
Este supuesto está regulado en el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
La ley es clara en la asignación del deber de pago de las costas del procedimiento al inquilino.
