Arrendamiento
Papelea
Arrendamiento es ceder por un tiempo determinado el uso y disfrute de un bien o servicio, a cambio de un precio que paga la parte que adquiere y aprovecha el bien o servicio.
El término proviene de la palabra renda o renta, y de ahí que el término arrendamiento también sirva para definir el precio en que se arrienda una cosa o un bien.
Habitualmente la contraprestación económica inherente al contrato de alquiler suele realizarse de forma periódica (mensual o anualmente es lo más común) por medio del pago de una renta o un alquiler. Sin embargo, también es posible que el precio del arrendamiento se realice por medio de un pago único al inicio o al final del contrato, atendiendo al tipo de acuerdo alcanzado por arrendador y arrendatario.
Popularmente se conoce al arrendamiento como alquiler y el contrato de arrendamiento también se denomina contrato de alquiler.
El contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento es un contrato en el que una de las partes (arrendador) se obliga, por un precio y tiempo determinados, a dar a la otra (arrendatario) el disfrute de una cosa, de su trabajo, o de servicios.
El contrato de arrendamiento se regula en el Código Civil, Título VI, del Contrato de Arrendamiento, artículos 1542 a 1603, y se estudia dentro de los denominados derechos reales (referidos a las cosas).
Tipos de arrendamiento
Los explica el Código Civil en su artículo 1542:
Artículo 1542 del Código Civil
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
En el primer caso, cuando se cede el alquiler de una cosa, hablamos de arrendamiento de bienes, y ahí cualquier tipo de bien puede ser objeto de alquiler. En este sentido, son muy habituales en la sociedad actual, el alquiler de equipamiento informático (ordenadores, impresoras, fotocopiadoras…), el alquiler de vehículos, ya sea a corto plazo (rent a car), o a medio y largo plazo (renting de vehículos), así como cosas más cotidianas en las que no recaemos como cuando “contratamos” el uso de una hamaca en la playa, en lo que sin duda es un alquiler o arrendamiento de una cosa durante un tiempo determinado a cambio de un precio.
No obstante, el alquiler de cosas más común es el arrendamiento de inmuebles; si el bien alquilado es una vivienda o finca urbana, se llama arrendamiento urbano o arrendamiento de vivienda; si la cosa en alquiler es una finca rústica, se denomina arrendamiento rústico.
El arrendamiento urbano está sometido a la legislación especial de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que comprende la vivienda y la edificación para uso distinto de vivienda. Y los arrendamientos rústicos quedan regulados por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos. Supletoriamente a ambas leyes, rige siempre lo dispuesto en el Código Civil.
En el segundo caso, cuando lo que se entrega es el trabajo, hablamos de arrendamiento de obra. En este caso, lo que se contrata, el objeto del arrendamiento, es la ejecución de una obra, esto es, un resultado, por ejemplo, la instalación de una ducha en lugar de una bañera, o la instalación de un electrodoméstico que nos realiza el vendedor del mismo: se contrata instalación y puesta en marcha.
Y en el tercero, cuando lo que se entrega son servicios, hablamos de arrendamiento de servicios. El objeto arrendado es una prestación de servicios, como, por ejemplo, cuando contratamos a un abogado. Y, aunque es habitual confundirlo, el contrato de trabajo no se incluiría entre un arrendamiento de servicios. A diferencia del arrendamiento de obra en que lo que se arrienda es un resultado, en el arrendamiento de servicios lo que se alquila son los medios: el trabajo y conocimientos del abogado para que nos defienda en un juicio, sin poderse garantizar un resultado u otro.
Estos tres tipos de arrendamiento (de bienes, de obra y de servicios) es la clasificación que deriva de la regulación del arrendamiento en el Código Civil, Capítulo II, Título VI, que es lo que se llama el arrendamiento de régimen común.
Además del arrendamiento de régimen común (Código Civil), existen dos clases más de arrendamiento con un régimen jurídico diferenciado:
- Arrendamiento de industria: es aquel por el cual el arrendador, alquila o arrienda al arrendatario un negocio en funcionamiento. La particularidad de estos arrendamientos es que normalmente no solo se alquila el espacio físico o local donde se desarrolla la actividad, sino que además se alquila o cede la empresa allí instalada con todos los elementos necesarios para su explotación. El objeto del arrendamiento de industria es, por tanto, una universalidad de cosas o derechos.
El problema en la práctica es distinguirlo del arrendamiento de local de negocio. La jurisprudencia (ver Sentencia del Tribunal Supremo STS (Sala Primera, de lo Civil), 690/2000, de 7 Julio 2000 Nº rec. 2463/1995), se inclina por la aplicación de la normativa del Código Civil y distingue claramente entre ambos arrendamientos. Así, el arrendamiento de local de negocio es aquel en el que “se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional e industrial”, mientras que el arrendamiento de industria es aquel en el que “el objeto del arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento susceptible de explotación empresarial, sino también al negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación de tal forma que constituyen un todo patrimonial”; dichos elementos pueden ser, entre otros, maquinaria, mobiliario, licencias de actividad.
La celebración de un contrato u otro tendrá consecuencias en la normativa que los regula y, en caso de incumplimiento del contrato, serán distintas las vías procesales para lograr la resolución del arrendamiento y desahucio del inquilino.
El contrato de arrendamiento de local de negocio se regirá, en primer lugar, por lo pactado por las partes en el contrato; en su defecto, por la normativa contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos y, finalmente, por las normas del Código Civil, mientras que el contrato de arrendamiento de industria se encuentra fuera del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regulará por lo que las partes hayan pactado en el propio contrato y en todo lo no previsto en él por las normas del Código Civil
- Arrendamiento financiero o Leasing (de equipo e inmobiliario) ha sido un tipo de arrendamiento que, sin regulación específica, la propia práctica comercial entre empresas ha hecho aparecer, pero que goza de abundante jurisprudencia, particularmente para diferenciarlo de la compraventa con precio alzado. En este sentido, las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 noviembre y STS (Sala Primera, de lo Civil) de 2 diciembre 1999 Número de recurso. 937/1995, y de 7 febrero, 16 mayo y Sentencia TS (Sala Primera, de lo Civil), Número de sentencia. 1061/2000, de 21 noviembre 2000 Número de recurso. 3374/1995, y la STS (Sala Primera, de lo Civil), Número de sentencia. 832/2002, de 16 septiembre 2002 Número de recurso. 700/1997 al reseñar que se trata de un verdadero contrato de arrendamiento “en el que como en cualquier contrato de arrendamiento, el arrendatario no adquiere la propiedad de la cosa arrendada, sino solamente el derecho de uso y posesión de la misma, conservando el arrendador el dominio del bien”.
Las partes de un contrato de arrendamiento
Las dos partes que intervienen en un contrato de arrendamiento se denominan arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino), y no pueden existir la una sin la otra, o, dicho de otro modo, no hay contrato de arrendamiento sin una de ambas partes.
Arrendador es el propietario del bien alquilado que cede su posesión y uso, y arrendatario es el inquilino, la persona que adquiere dicho bien para su disfrute a cambio del pago de la renta.
Ambas son necesarias (no existe la una sin la otra), y de ellas habla el artículo 1977 del Código Civil:
Artículo 1543 del Código Civil
“En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”
Las partes de un contrato de arrendamiento pueden ser personas físicas y/o jurídicas.
Podemos saber más de ambas partes en estos artículos:
Arrendador
Arrendatario
Cómo se formaliza un arrendamiento o alquiler: el contrato
El proceso de arrendamiento se formaliza a través de un contrato de arrendamiento o alquiler en el que se establecen las condiciones que regirán durante la vida del contrato, así como los derechos y deberes de cada una de las dos partes.
¿Puede un contrato de arrendamiento ser verbal?
Sí. El contrato de arrendamiento puede tener forma escrita o verbal. Así lo indica el artículo 1278 del Código Civil cuando en relación a la eficacia de los contratos nos indica que los contratos crearán obligaciones entre las partes cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado.
Artículo 1278 del Código Civil
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Sin embargo, cualquiera de las partes, arrendador o arrendatario, podrá exigir la formalización del contrato por escrito:
Artículo 37 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Es importante asegurarse de que se está utilizando un buen contrato de arrendamiento, e incluso asesorarse por un buen abogado. El contrato de arrendamiento es uno de los contratos que más variaciones sufre a nivel legislativo, y, al igual que son muchas las cuestiones relativas al mismo que pueden determinarse libremente por las partes, también es cierto que la Ley establece otras que son imperativas, no quedando, por tanto, al arbitrio de las partes. Las cláusulas del contrato y, casi tan importante o más que el contrato, aquello que no se menciona en el mismo y que por tanto deberá aplicarse lo que dispone la ley, determinarán el devenir de la relación entre las partes. Por tanto, el contrato de arrendamiento funciona como garantía de satisfacción para ambas partes.
El alto volumen de juicios relativos a la interpretación de contratos de alquiler, nos indica la importancia de contratar a un abogado que revise o redacte el contrato. En este caso, el refrán más vale prevenir que curar, está más vigente que nunca, pues acaba saliendo más caro el abogado cuando la controversia ya ha saltado que contratar sus servicios antes, en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento.
Las garantías del arrendamiento
El tema de las garantías es probablemente la mayor preocupación de un propietario a la hora de alquilar un bien, y esto es especialmente así en el arrendamiento de vivienda y otros inmuebles. La ley establece la fianza legal como una figura de obligado cumplimiento, pero se pueden establecer otros mecanismos que operan como garantías del arrendamiento. Veámoslos.
Fianza. La fianza es una obligación accesoria que una persona presta como garantía de que pagará lo que adeuda o cumplirá lo que prometió.
La fianza legal viene recogida en el artículo 36 LAU y permite al arrendador o propietario solicitar una mensualidad de la renta al inicio del contrato de alquiler de vivienda, y de dos mensualidades si se trata de un local comercial o finca rústica. A la finalización del contrato, el propietario deberá devolver la fianza, descontando, en su caso, el coste de la reparación de los daños que fueran imputables al inquilino. En este caso se habla de la fianza podrá aplicarse al pago de los alquileres impagados o daños producidos en el inmueble o bien objeto de alquiler.
La devolución de la fianza por el arrendador debe realizarse en el plazo de un mes a partir de la finalización del contrato de arrendamiento y entrega de llaves.
El depósito de la fianza se debe realizar por la parte arrendadora en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Cataluña, el INCASOL, y en Madrid, la Agencia de Vivienda Social.
Aval. Es la garantía de pago que presta una tercera persona (denominada avalista) en favor del cumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendador o inquilino. Puede ser personal o bancario. El avalista se hará, así, responsable de los impagos e incumplimientos del arrendatario. Es muy habitual en los arrendamientos de vivienda, que para garantizar la solvencia económica de un estudiante universitario que alquila una vivienda en otra ciudad para estudiar, se pida el aval personal de los padres. Pero también es práctica habitual solicitar que dicho aval lo preste una entidad bancaria, si bien en estos casos es aconsejable, desde el punto de vista del arrendatario o inquilino, para evitar los costes del aval bancario y tener inmovilizado ese dinero en el banco, aumentar los meses de fianza o de depósito.
En caso de incumplimiento contractual, ya sea el impago de la renta o causar desperfectos en la vivienda, el propietario podría demandar al avalista directamente. Los avalistas personales, normalmente responden de la totalidad de la deuda del inquilino, mientras que los avales bancarios suelen estar limitados a una cantidad máxima que es de la que el banco responderá, y que normalmente se calcula en X número de mensualidades de renta.
Depósito. Consiste en la entrega de una determinada cantidad de dinero por parte del inquilino, adicional a la fianza legal, destinada a garantizar el cumplimiento de sus obligaciones en favor del propietario. Se suele calcular, como el aval bancario, en forma de X número de mensualidades de renta.
En caso de incumplimiento o impagos, el arrendador o propietario podrá acceder a ese dinero, con la garantía de que su deudor no es insolvente, de igual modo que puede disponer de la fianza legal.
Coloquialmente, cuando un propietario solicita como garantía 1+2 meses de fianza, lo que significa es que el primer mes corresponde a la fianza legal, y los dos meses restantes a un depósito adicional de garantía para la propiedad.
Jurídicamente, el depósito consiste en un contrato adicional que se inserta dentro del de arrendamiento, por el que una persona (el arrendatario o inquilino) entrega a otra (arrendador o propietario), una cosa mueble (normalmente dinero) con la obligación de guardarla y devolverla íntegramente si el depositante, arrendatario o inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales, y que, en caso de que no sea así, sirve a la otra parte, depositario, arrendador o propietario, como garantía para cobrarse de las cantidades no cobradas o en las que deba incurrir para reparar los daños causados eventualmente en la vivienda.
Seguro de arrendamiento o Seguro de impago de alquileres. Se trata de un contrato de seguro muy específico que contrata el propietario o arrendador con una entidad aseguradora, que pasará a cubrir las rentas no pagadas por el arrendatario o inquilino, así como sus incumplimientos y daños que pueda causar en la vivienda, incluidos los costes de abogado y procurador en que se deba incurrir para desahuciar y/o reclamar las cantidades debidas al inquilino.
De esta forma, se desplaza la responsabilidad por impagos, incumplimientos o daños a la aseguradora.
Aunque el tomador del seguro, esto es, la persona que lo contrata, es el propietario, el coste de la prima de este seguro se suele repercutir por contrato al inquilino.
No obstante, debemos mencionar que en estos seguros no es oro todo lo que reluce, y aconsejamos leer muy bien la letra pequeña del contrato, puesto que normalmente suele existir un mes de fianza, esto es: el primer mes de impago del alquiler va a costa del propietario, y a partir del segundo es cuando la compañía de seguros paga el alquiler si el inquilino no lo hace. Asimismo, existe poco margen de negociación con el inquilino, puesto que la aseguradora rápidamente iniciará el proceso de desahucio para no verse perjudicada teniendo que adelantar muchos meses de renta, aumentando con ello sus pérdidas.
Asimismo, los daños producidos en el bien o vivienda alquilada, suelen estar limitados por un tope. Por estos motivos, se aconseja el asesoramiento de un abogado o profesional.
El coste de un seguro de estas características suele oscilar entre un 3 y un 5% de la renta anual, y lo normal es que la entidad aseguradora solicite información patrimonial sobre los inquilinos (contratos de trabajo, declaraciones de la renta, etc.) para valorar el riesgo que asume con el seguro, como es lógico.
Seguro de hogar. Se trata de un seguro habitual en los hogares españoles, que cubre tanto al propietario al asegurar el continente (el edificio, el inmueble y sus instalaciones de cocina, sanitarios, electricidad y fontanería), como al inquilino al asegurar el contenido (el valor del mobiliario, incluida la ropa), y que incluye una serie de servicios muy interesantes que aconsejan su contratación. Estos servicios son, entre otros:
- Coberturas de electrodomésticos de gama blanca: horno, vitrocerámica, campana extractora, nevera, lavadora, secadora, lavavajillas. Cubre asistencia y mano de obra, gastos de desplazamiento incluidos, y exceptuando el coste de las piezas sustituidas)
- Cobertura de calderas de gas y depósitos de agua (asistencia y mano de obra; piezas no incluidas)
- Rotura accidental de electrodomésticos (por ejemplo, si una olla golpea la vitrocerámica y se rompe, el seguro cubre su sustitución).
- Daños por humedades, fugas de agua, y/o problemas eléctricos, que por desgracia son habituales y evitamos así la discusión de si es por el normal uso y por tanto debe responder el inquilino, o si se han producido por antigüedad o mal estado, en cuyo caso debe responder la propiedad.
- Coberturas de bricolaje. Los seguros modernos suelen incluir X número de horas de mano de obra de carpintería, electricidad o fontanería, que vienen muy bien para no tener que discutir entre arrendador y arrendatario quién debe cubrir tal o cual desperfecto.
- Y otras muchas coberturas que seguro resultan de gran interés para ambas partes del contrato.
Finalización del arrendamiento
La principal causa de finalización de un contrato arrendamiento es el vencimiento del tiempo pactado en el contrato.
Otras causas de terminación del arrendamiento son el incumplimiento, normalmente por mal uso del bien arrendado, decisión unilateral de una de las partes, o la defunción de alguno de ellos.
Incumplimiento del arrendamiento
En caso de incumplirse el contrato de arrendamiento, la parte perjudicada puede optar por la reclamación de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, dejando vigente el contrato o, en su caso, exigiendo la resolución del mismo (puesto que el incumplimiento contractual es causa de resolución del contrato de arrendamiento).
En el caso de arrendamiento de inmuebles, el arrendador podrá adicionalmente solicitar el desahucio del arrendatario, esto es: un proceso judicial, regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuya finalidad es obtener un título jurídico (sentencia) que permita el desalojo del ocupante ilegal del inmueble (en este caso por incumplimiento contractual que causa la resolución del contrato de arrendamiento), que de no hacerse voluntariamente, deberá instarlo, en virtud de dicha sentencia, las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.
Consejo: es importante respetar estas normas y no incurrir, como propietarios de un inmueble, en tratar de expulsar personalmente al inquilino en lo que se conoce como “vía de hecho” o “realización del propio derecho”, algo absolutamente ilegal en el ordenamiento jurídico español. El arrendador no puede tratar de echar al inquilino de su casa, cortarle los suministros o, de cualquier otra forma, perturbar el arrendamiento. En caso contrario podría verse demandado o querellado (por ejemplo, por coacciones), empeorando la situación.
El subarrendamiento
El subarriendo es, en términos coloquiales, un contrato de alquiler dentro de otro contrato de alquiler. Se da cuando el arrendatario o inquilino de una cosa alquilada la arrienda, a su vez, a una tercera persona. El primero (el inquilino originario) se denomina subarrendador en este nuevo contrato, y el segundo, subarrendatario.
Por tanto, el subarrendatario, toma en arriendo algo, no de su dueño ni de su administrador, sino de otro arrendatario.
En caso de subarriendo, el contrato de arrendamiento originario se amntiene y lo que ocurre es que el arrendatario de dicho contrato de alquiler celebra un nuevo contrato como subarrendador con un tercero que pasa a ser subarrendatario.
El subarriendo está previsto en el artículo 1550 del Código Civil:
Artículo 1550 del Código Civil
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.
La teoría jurídica define el el subarrendamiento como la cesión del uso y disfrute de la cosa arrendada realizada por el arrendatario (subarrendador) a favor de otra persona (subarrendatario) a cambio de un precio o merced, sin perjuicio de la subsistencia del contrato de arrendamiento originario y de las obligaciones del arrendatario (subarrendador) del mismo derivadas.
Los efectos del subarrendamiento se recogen en los artículos 1551 y 1552 del Código Civil.
Artículo 1551 del Código Civil
Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.
Artículo 1552 del Código Civil
El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, al no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.
Por tanto, el subarrendatario, sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda obligado frente al arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario (artículo 1551 del Código Civil), así como a satisfacer el precio convenido en el subarriendo.
Sin embargo, esta regulación del subarrendamiento cambia en el caso de arrendamiento de inmuebles, tanto urbanos como rústicos.
